Giampiero Bambagioni,
Responsabile Scientifico e Coautore

La nuova edizione del “Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard recepisce le rilevanti innovazioni e normative e scientifiche intervenute negli ultimi anni a livello internazionale e nazionale che incidono sulla qualità e l’intelligibilità delle metodiche di stima dei valori immobiliari, sulla riconoscibilità delle competenze specialistiche dei valutatori immobiliari (o periti), nell’applicazione della dottrina estimativa moderna. Innovazioni tutte che trovano riscontro nella nuova edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari pubblicata da Tecnoborsa e promossa dagli enti e dalle organizzazioni del relativo Comitato Tecnico Scientifico.

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari recepisce e armonizza con il quadro normativo nazionale gli International Valuation Standards (IVS) curati dall’International Valuation Standards Council (IVSC), l’EVS della European Group of Valuers Associations (TEGoVA), il RICS Valuation – Professional Standards; le Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell’Appraisal Foundation (USA).

Tra le sezioni maggiormente innovative, comprende quattro macro aree:

  • la stima del «valore di mercato» (in base alla definizione dettata dall’art. 4, comma 1, punto 76) del Regolamento (UE) 575/2013) e dei valori diversi ai fini della compravendita, della locazione, del finanziamento immobiliare. La determinazione del valore degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie e del relativo loan to value (LTV), costituisce prerequisito essenziale per la mitigazione del rischio. Il recepimento della Direttiva (UE) 17/2014 ha comportato l’introduzione dell’art.120-duodecies “Valutazione dei beni immobili” del Testo Unico Bancario (TUB) che dispone l’obbligo per i finanziatori di applicare «standard affidabili per la valutazione dei beni immobili».

  • la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Npl), oggetto del Capitolo 15, ricomprende le procedure giudiziali regolate da specifiche disposizioni di legge, tra cui il disposto di cui all’art. 568 (“Determinazione del valore dell’immobile”) del Codice di Procedura Civile il quale statuisce che «Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato […].

  • la Valutazione economica dei progetti e lo studio di fattibilità (oggetto del Capitolo 14) identifica le metodiche appropriate al fine della definizione, come richiede il Codice dei contrati pubblici ex D.Lgs. 50/2016, del «progetto di fattibilità tecnica ed economica» e dell’identificazione dell’«equilibrio economico e finanziario» dell’iniziativa di riqualificazione o di sviluppo immobiliare. Tra l’altro, sono identificate: i) le macrofasi della valutazione economica dei progetti, ii) le componenti necessarie per la valutazione ex ante, in itinere ed ex post del progetto, iii) le attività funzionali alla attuazione e gestione del Ciclo di vita del progetto (Project cycle management).

  • l’identificazione e la misurazione del rischio (rating) immobiliare. Come definito nel Capitolo 20 del Codice, per rating immobiliare deve intendersi «la valutazione della qualità complessiva dell’edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore al fine di minimizzare il rischio dell’investimento» ai fini del quale è identificato un sistema di rating comprendente l’applicazione di 22 componenti, articolati in variabili e sottovariabili.
Un importante allegato è costituito dalle Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, promosse dall’ABI e condivise tra gli altri da Tecnoborsa e dai Consigli Nazionali delle professioni tecniche.


Codice delle Valutazioni Immobiliari (V Edizione, 2018) - Indice
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